Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn bù trừ lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh thế nào theo Công văn 3838?

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn bù trừ lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh thế nào theo Công văn 3838?

Công văn 3838/CT-CS năm 2026 hướng dẫn bù trừ lỗ từ hoạt động sản xuất, kinh doanh với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản do Cục Thuế ban hành như sau:

Căn cứ Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 ngày 14/6/2025 quy định:

Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Thu nhập khác bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn, chuyển nhượng chứng khoán;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

...

- Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 ngày 14/6/2025 quy định:

Xác định thu nhập tính thuế

….

3. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh Trường hợp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế). Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

- Căn cứ khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 3 Nghị định 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ:

Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập để xác định thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quy định tại khoản 2 và thu nhập khác quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bao gồm:

a) Thu nhập của doanh nghiệp từ ngành, nghề đã đăng ký kinh doanh, bao gồm cả ngành, nghề quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;...

3. Thu nhập khác bao gồm:

…

b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

...

- Căn cứ Điều 6 Nghị định 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ:

Thu nhập chịu thuế và bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế

1. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

2. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Phần thu nhập chịu thuế còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

3. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.

- Tại điểm 4 Phụ lục giới thiệu một số nội dung của Nghị định số 320/2025/NĐ-CP và Thông tư số 20/2026/TT-BTC ban hành kèm theo Công văn số 720/CST-TN năm 2026 ngày 27/03/2026 của Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí (bản photocoppy kèm theo) có nêu:

4. Về thu nhập chịu thuế và bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế

Điều 6 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP chỉnh sửa quy định cho phép doanh nghiệp được bù trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư với lỗ từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, trừ trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.

Đề nghị Thuế tỉnh Đồng Tháp căn cứ các quy định nêu trên để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn bù trừ lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh thế nào theo Công văn 3838? (Hình từ Internet)

>>> Từ 01/7/2026, chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế TNCN trong trường hợp nào? Hồ sơ miễn thuế TNCN bao gồm những gì?

>>> Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là gì? Thuế suất thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng bất động sản là mấy %?

Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN từ 1/7/2026 theo Nghị định 253?

Căn cứ theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể như sau:

[1] Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.

[2] Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

[3] Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước), quyền thuê mặt nước.

[4] Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

>>> 6 loại thu nhập được xếp vào thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP?

>>> Mẫu Chứng từ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân theo Nghị định 91 áp dụng từ 01/7/2026? Tải Chứng từ khấu trừ thuế TNCN file word?

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần đáp ứng là gì?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

[1] Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

[2] Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.