Hướng dẫn các loại thuế phí phải nộp khi đăng ký đất đai cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6762/CT-PC ra sao?

Hướng dẫn các loại thuế phí phải nộp khi đăng ký đất đai cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6762/CT-PC ra sao?

Ngày 14/9/2026, Cục thuế đã có Công văn 6762/CT-PC về việc trả lời phản ánh kiến nghị của độc giả Nguyễn Tiến Ngọc Tú

>> TẢI VỀ Công văn 6762/CT-PC năm 2026

Cục Thuế nhận được phản ánh kiến nghị số 1787474984639 của độc giả Nguyễn Tiến Ngọc Tú liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục hành chính đề nghị nghị đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu. Về vấn đề này, Cục Thuế có ý kiến như sau:

- Tại khoản 3 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

“Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.”

- Tại điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế năm 2025 quy định về xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác, Nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế:

“Điều 16. Xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác

2. Mức tính tiền chậm nộp và thời gian tính tiền chậm nộp được quy định như sau:

a) Mức tính tiền chậm nộp bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế, khoản thu khác chậm nộp do cơ quan thuế quản lý thu và 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp do cơ quan hải quan quản lý thu;

Điều 38. Nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế

1. Nhiệm vụ của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế:

a) Tổ chức thực hiện quản lý thu đối với các loại thuế theo quy định của của pháp luật về thuế, tiền chậm nộp, tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính do cơ quan quản lý thuế thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

b) Tổ chức thực hiện quản lý thu đối với các khoản thu khác gồm: phí và lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền cấp quyền khai thác khoáng sản; tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước; tiền sử dụng khu vực biển; thu từ chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập; thu từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền mua cổ phần, quyền góp vốn nhà nước tại doanh nghiệp; lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi trích lập

các quỹ theo quy định của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, cổ tức và lợi nhuận được chia cho phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp theo quy định; các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật.

Đối với các khoản phí, lệ phí không do cơ quan quản lý thuế trực tiếp thu thì cơ quan, tổ chức được giao thu phí, lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phi thực hiện các nội dung quản lý thu theo quy định tại khoản 7 Điều 39 của Luật này.

Đối với các khoản thu thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của cơ quan, tổ chức khác nhưng giao cho cơ quan quản lý thuế tổ chức thu thì cơ quan, tổ chức quản lý khoản thu có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế tổ chức thu và chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ, kịp thời của thông tin nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Trường hợp có sự thay đổi các thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước đã chuyển cho cơ quan quản lý thuế thì cơ quan, tổ chức quản lý khoản thu có trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý thuế để điều chỉnh, thông báo số tiền thuế và khoản thu khác, tiền chậm nộp, tiền phạt phải nộp của người nộp thuế;

Căn cứ các quy định nêu trên và nội dung phản ánh của độc giả. Cục Thuế nhận thấy:

- Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn hành chính), nghĩa vụ tài chính về đất đai là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào Ngân sách Nhà nước khi được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc trong quá trình sử dụng và thực hiện các giao dịch về đất đai. Tùy vào từng trường hợp cụ thể (như cấp sổ đỏ lần đầu, mua bán chuyển nhượng, hay sử dụng hàng năm), người sử dụng đất sẽ phải nộp các khoản sau:

+ Tiền sử dụng đất: Nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hoặc khi được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho đất đang sử dụng ổn định.

+ Tiền thuê đất: Nộp hàng năm hoặc nộp một lần cho cả thời gian thuê khi được Nhà nước cho thuê đất.

+ Thuế sử dụng đất: Bao gồm Thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (loại thuế nộp định kỳ hàng năm trong quá trình sử dụng đất).

+Thuế thu nhập cá nhân: Phát sinh khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán, tặng cho giữa các đối tượng không được miễn thuế).

+ Lệ phí trước bạ: Thường bằng 0.5% giá trị thửa đất, nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hoặc khi sang tên đổi chủ.

+ Các loại phí và lệ phí khác: Phí đo đạc địa chính, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ.

- Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như: Chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp,... thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (trừ các trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính).

- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (khoản thu giao cho cơ quan thuế tổ chức thu) thì cơ quan quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế để cơ quan thuế tổ chức thu, việc tính tiền chậm nộp đối với các khoản thuế, các khoản thu khác... được thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trường hợp, chậm nộp các nghĩa vụ tài chính khi làm các thủ tục nêu trên thì người sử dụng đất sẽ bị tính tiền chậm nộp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế năm 2025.

Như vậy, việc yêu cầu người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện phạt nộp chậm theo quy định của Luật Quản lý thuế là không có mâu thuẫn pháp lý giữa quy định về thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính trong Luật Quản lý thuế và quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 do:

- Luật Đất đai năm 2024 không quy định “không phải thực hiện ngay” nghĩa vụ tài chính: Luật chỉ quy định người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là nghĩa vụ tài chính vẫn phải được thực hiện, chỉ có điều thời điểm thực hiện được xác định theo quy định của Luật Quản lý thuế.

- Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được xác định dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính nghĩa vụ tài chính. Như vậy, khi cơ quan thuế nhận được thông tin do Cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng Đăng ký đất đai) cung cấp thông tin địa chính về đất chuyển sang thì cơ quan thuế sẽ trực tiếp tính toán và ra Thông báo nộp tiền gửi cho người nộp thuế.

Như vậy, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phát sinh ngay từ khi người dân được giao đất, sử dụng đất, thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng, thừa ké...

- Nghĩa vụ tài chính của người chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) và nghĩa vụ tài chính của người đã có sổ đỏ khi có phát sinh việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... sẽ khác nhau về các loại nghĩa vụ tài chính nhưng về mặt pháp lý là không khác nhau vì người sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì mới được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).

- Sau khi người sử dụng đất được cơ quan Thuế ra thông báo nộp tiền thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thời hạn

ghi trên Thông báo nộp tiền đó. Sau thời hạn ghi trên Thông báo mà người sử dụng đất mới thực hiện nghĩa vụ thì người sử dụng đất sẽ bị tính tiền chậm nộp theo quy định tại luật quản lý thuế.

Ngoài ra, khi cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính của người dân đã chính thức được xác định. Nếu quá thời hạn ghi trên thông báo mà chưa nộp, hành vi chậm nộp đã vi phạm các quy định tại Luật Quản lý thuế. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 quy định về trình tự thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (như xác nhận đủ điều kiện hay chưa, thời điểm cấp giấy), còn Luật Quản lý thuế điều chỉnh về việc thu nộp ngân sách nhà nước. Hai luật này điều chỉnh hai mặt khác nhau của quan hệ quản lý nhà nước và bổ trợ cho nhau chứ không triệt tiêu hiệu lực của nhau. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chưa ký cấp Giấy chứng nhận hay chưa cho phép thực hiện các quyền (chuyển nhượng, thế chấp...) đối với người chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là biện pháp quản lý về đất đai và việc áp dụng tiền chậm nộp là chế tài tài chính bắt buộc theo pháp luật Thuế đối với khoản tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.

Do đó, kiến nghị của độc giả Nguyễn Tiến Ngọc Tú không có cơ sở để xác định có mâu thuẫn giữa hai văn bản pháp luật. Quy định hiện hành đã rõ ràng: người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thời hạn quy định của Luật Quản lý thuế, và chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ này (trừ các trường hợp được ghi nợ theo quy định).

Hướng dẫn các loại thuế phí phải nộp khi đăng ký đất đai cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6762/CT-PC ra sao?

Nghĩa vụ của người nộp thuế là gì?

Nghĩa vụ của người nộp thuế được quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Quản lý thuế 2025 gồm:

- Đăng ký thuế, sử dụng mã số thuế theo quy định;

- Khai chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế và các tài liệu cung cấp cho cơ quan quản lý thuế trong quá trình giải quyết hồ sơ thuế;

- Nộp đầy đủ, đúng hạn các khoản thuế, khoản thu khác, tiền chậm nộp, tiền phạt. Trường hợp số tiền phải nộp đã được cơ quan quản lý thuế cung cấp mã định danh khoản phải nộp thì người nộp thuế nộp theo mã định danh khoản phải nộp;

- Tuân thủ chế độ kế toán, thống kê, sử dụng hóa đơn, chứng từ theo quy định;

- Ghi chép, ghi nhận chính xác, trung thực, đầy đủ những hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế, khấu trừ thuế và giao dịch phải kê khai thông tin về thuế;

- Lập và giao hóa đơn, chứng từ cho người mua theo đúng số lượng, chủng loại, giá trị thực thanh toán khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ theo quy định của pháp luật;

- Cung cấp chính xác, đầy đủ, kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế dưới dạng văn bản giấy hoặc điện tử; cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý thuế để thực hiện trao đổi thông tin với cơ quan quản lý thuế nước ngoài theo điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế về thuế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc là bên ký kết; giải thích việc tính thuế, khoản thu khác, khai thuế, khoản thu khác, nộp thuế, khoản thu khác theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế;

- Chấp hành quyết định, thông báo, yêu cầu của cơ quan quản lý thuế và công chức quản lý thuế theo quy định của pháp luật;

- Chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế, khoản thu khác theo quy định của pháp luật bao gồm cả trong trường hợp người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền thay mặt người nộp thuế thực hiện thủ tục về thuế, khoản thu khác sai quy định;

- Vận hành hạ tầng kỹ thuật để thực hiện giao dịch điện tử, kết nối thông tin nghĩa vụ thuế với cơ quan quản lý thuế;

- Sử dụng đúng mục đích các hàng hóa, dịch vụ miễn thuế, khoản thu khác, không chịu thuế theo kê khai; nếu thay đổi mục đích, phải kê khai lại và nộp tiền thuế, khoản thu khác và các khoản phát sinh theo quy định của pháp luật;

- Người nộp thuế có giao dịch liên kết phải lập, lưu trữ, kê khai, cung cấp hồ sơ về giao dịch liên kết và các bên liên kết của người nộp thuế, kể cả bên liên kết ở nước ngoài;

- Người nộp thuế là doanh nghiệp xã hội có trách nhiệm kê khai chính xác, trung thực và đầy đủ các khoản thu từ hoạt động hợp tác, tài trợ và hợp đồng kinh tế với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng cho mục đích xã hội, môi trường theo quy định của pháp luật về thuế và pháp luật có liên quan;

- Người nộp thuế phải nộp số tiền thuế, khoản thu khác ấn định theo quyết định xử lý về thuế, khoản thu khác của cơ quan quản lý thuế. Trường hợp không đồng ý với số tiền thuế, khoản thu khác do cơ quan quản lý thuế ấn định thì người nộp thuế vẫn phải nộp số tiền thuế, khoản thu khác đó, đồng thời có quyền đề nghị cơ quan quản lý thuế giải thích hoặc khiếu nại, khởi kiện về việc ấn định thuế. Người nộp thuế có trách nhiệm cung cấp các hồ sơ, tài liệu để chứng minh cho việc khiếu nại, khởi kiện;

- Khi cơ quan quản lý thuế kiểm tra thuế, người nộp thuế có nghĩa vụ chấp hành quyết định kiểm tra thuế tại trụ sở người nộp thuế của cơ quan quản lý thuế; chấp hành thông báo yêu cầu giải trình, bổ sung thông tin, tài liệu của cơ quan quản lý thuế; cung cấp kịp thời, đầy đủ, chính xác, trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung kiểm tra thuế; ký biên bản kiểm tra thuế trong thời hạn quy định của pháp luật; chấp hành kết luận, quyết định xử lý kết quả kiểm tra thuế.

Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất như thế nào?

Căn cứ Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất hiện nay như sau:

(1) Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024;

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

(2) Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật có liên quan;

- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.

(3) Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024;

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024.

(4) Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(5) Cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024 thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trên đây là thông tin *Hướng dẫn các loại thuế phí phải nộp khi đăng ký đất đai cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6762/CT-PC ra sao?