THUẾ - KẾ TOÁN

Căn cứ tính thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản

Chuyên viên pháp lý Diễm Quỳnh

08:37 19/12/25

Bài viết dưới đây, Pháp Luật Doanh Nghiệp cập nhật căn cứ tính thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP

>> Bãi bỏ một điều kiện hoàn thuế GTGT từ ngày 01/01/2026

>> Luật Thuế GTGT sửa đổi 2025 bỏ quy định người mua chỉ được hoàn thuế khi người bán đã kê khai, nộp thuế

1. Căn cứ tính thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 (sau đây gọi là doanh nghiệp), bao gồm:

(i) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam.

(ii) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (sau đây gọi là doanh nghiệp nước ngoài) có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam.

(iii) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo quy định của Luật Hợp tác xã.

(iv) Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam.

(v) Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập.

Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, căn cứ tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Trên đây là nội dung về “Căn cứ tính thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản”

Xem thêm: >> Đã có Dự thảo Thông tư hướng dẫn Luật Thuế TNDN 2025 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP

Căn cứ tính thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản

(Ảnh minh họa – Nguồn Internet)

2. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).

2. Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại khoản này không bao gồm trường hợp doanh nghiệp có hoạt động cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nhưng không có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.

4. Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất.

5. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

6. Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định của pháp luật.

3. Các khoản chi cho người lao động không được trừ khi tính thuế TNDN

Căn cứ khoản 8 Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, các khoản chi cho người lao động không được trừ khi tính thuế TNDN bao gồm:

(i) Chi tiền lương, tiền công và các khoản phải trả khác cho người lao động doanh nghiệp đã hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ nhưng thực tế không chi trả hoặc không có chứng từ thanh toán theo quy định của pháp luật;

(ii) Các khoản tiền lương, tiền công, tiền thưởng cho người lao động không được ghi cụ thể điều kiện được hưởng và mức được hưởng tại một trong các hồ sơ sau:

- Hợp đồng lao động hoặc văn bản của doanh nghiệp nước ngoài cử người sang làm việc tại Việt Nam (đối với trường hợp người nước ngoài được điều chuyển hoặc di chuyển trong nội bộ Tập đoàn, giữa công ty mẹ với công ty con).

- Thoả ước lao động tập thể.

- Quy chế tài chính của Công ty, Tổng công ty, Tập đoàn.

- Quy chế thưởng do Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc, Giám đốc quy định theo quy chế tài chính của Công ty, Tổng công ty, Tập đoàn.

>> Xem chi tiết tại: Tổng hợp các khoản chi cho người lao động không được trừ khi tính thuế TNDN

Trên đây là toàn bộ nội dung về “Căn cứ tính thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản”

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.