THUẾ - KẾ TOÁN

Hướng dẫn đăng ký thuế với cá nhân cho thuê nhà theo Công văn 4062/CT-NVT

Chuyên viên pháp lý Tuyết Nhi

20:39 24/06/26

Bài viết dưới đây hướng dẫn đăng ký thuế với cá nhân cho thuê nhà theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026.

>> Không phải nộp tờ khai thuế TNCN quý 2/2026 nếu trong tháng không phát sinh khấu trừ thuế

>> Chính thức miễn thuế TNCN tiền làm thêm giờ từ 1/7/2026 cho người lao động là cá nhân không cư trú

1. Hướng dẫn đăng ký thuế với cá nhân cho thuê nhà theo Công văn 4062/CT-NVT

Ngày 18/6/2026, Cục thuế đã có Công văn 4062/CT-NVT về đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

>>TẢI VỀ<< Công văn 4062/CT-NVT

Cụ thể, tại Phụ lục ban hành kèm theo Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 hướng dẫn về đăng ký thuế với cá nhân cho thuê nhà như sau:

1.1. Một số căn cứ pháp lý

- Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

…

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

- Khoản 4 Điều 4, điểm d khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP); khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC).

- Tại Phụ lục II “Nội dung ngành kinh tế Việt Nam” ban hành kèm theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg ngày 29/9/2025 của Thủ tướng Chính phủ:

+ Nhóm ngành “Hoạt động kinh doanh bất động sản”:

68103: Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở

Nhóm này gồm:

Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc, không có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm;

- Cho thuê mái nhà, ví dụ: để lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời.

Loại trừ: Hoạt động của khách sạn và những căn hộ tương tự, nhà nghỉ, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm ngành 55 (Dịch vụ lưu trú).

+ Nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú và ăn uống”:

55: Dịch vụ lưu trú

Ngành này gồm: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. Có những đơn vị chỉ cung cấp cơ sở lưu trú, nhưng cũng có những đơn vị cung cấp cả cơ sở lưu trú, dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.

Loại trừ: Hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú, ví dụ cho thuê căn hộ, chung cư được phân vào ngành 68 (Hoạt động kinh doanh bất động sản).

- Tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2025 “Danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện”, trong danh mục có ngành, nghề: “Kinh doanh bất động sản”, “Kinh doanh dịch vụ lưu trú".

- Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024) quy định:

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này...

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật...

- Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017 quy định:

Điều 49. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch bao gồm:

a) Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;

b) Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

c) Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

1.2. Hướng dẫn thực hiện

Người nộp thuế cần tự xác định hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để ở thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” hay “Dịch vụ lưu trú” theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan; đồng thời tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định loại hình hoạt động cũng như việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế theo quy định.

Trường hợp có vướng mắc về việc xác định ngành nghề kinh doanh hoặc điều kiện kinh doanh, người nộp thuế chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn. Theo đó:

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê này thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản”, nhưng không thuộc trường hợp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh, thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.

Việc đăng ký thuế thực hiện theo mẫu số 03-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư 86/2024/TT-BTC, hoặc thực hiện cùng với việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú”, thì cá nhân thực hiện đăng ký hộ kinh doanh theo quy định. Việc đăng ký thuế thực hiện đồng thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông.

Trường hợp này, cá nhân thực hiện kê khai thuế theo mẫu 01/TKN-CNKD hoặc 01/CNKD hoặc 02/CNKD-TNCN-QTT ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC), không kê khai thuế theo tờ khai 01/BĐS

Trên đây là hướng dẫn đăng ký thuế với cá nhân cho thuê nhà theo Công văn 4062/CT-NVT.

>> Xem thêm: 02 việc cá nhân cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ cần thực hiện năm 2026

Hướng dẫn đăng ký thuế với cá nhân cho thuê nhà theo Công văn 4062/CT-NVT

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Hướng dẫn HKD xác định trường hợp đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông, đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế

Theo hướng dẫn tại Công văn 4062/CT-NVT năm 2026, việc xác định trường hợp đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông hoặc đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế của hộ gia đình, cá nhân kinh doanh phụ thuộc vào việc người nộp thuế có đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không, theo đó:

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đăng ký thành lập hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký doanh nghiệp thì thực hiện đăng ký thuế thông qua cơ chế một cửa liên thông với cơ quan đăng ký kinh doanh.

+ Khi nhận được đầy đủ thông tin đăng ký thuế do cơ quan đăng ký kinh doanh truyền sang, cơ quan thuế thực hiện xác định mã số thuế và truyền cho cơ quan đăng ký kinh doanh sử dụng đồng thời là mã số hộ kinh doanh.

+ Cơ quan thuế thực hiện quản lý thuế đối với hộ kinh doanh kể từ thời điểm cơ quan đăng ký kinh doanh cấp giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh.

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế và Thông tư 86/2024/TT-BTC.

+ Cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký thuế trên cơ sở thông tin, tài liệu do người nộp thuế kê khai, cung cấp theo quy định; không có chức năng, thẩm quyền xác định người nộp thuế có thuộc diện phải đăng ký hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký doanh nghiệp hay không.

>> Xem chi tiết tại Hướng dẫn HKD xác định trường hợp đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông, đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế

>> Xem thêm:

Hộ kinh doanh mới thành lập năm 2026: 07 việc quan trọng cần thực hiện

05 quy định cần biết khi đăng ký hộ kinh doanh năm 2026

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.