Thuế thu nhập cá nhân

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026

Tình trạng Đã biết

Ngày hiệu lực Đã biết

Công việc thay thế: Đã biết

Công việc bị thay thế: Đã biết

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú được quy định cụ thể như sau:

>> Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ trúng thưởng từ 01/7/2026

>> Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ bản quyền, nhượng quyền thương mại từ 01/7/2026

1. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026

Theo Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự được quy định cụ thể như sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong đó tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước), quyền thuê mặt nước.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

(Xem thêm "Các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân").

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản từ 01/7/2026

(Ảnh minh họa - Nguồn từ Internet)

2. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

2.1. Đối với cá nhân cư trú

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng

Thuế suất 2%

Trong đó: giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý:

(i) Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì: giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai.

(ii) Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc) mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất, tài sản gắn liền với đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì:

- Phần giá trị quyền sử dụng đất xác định theo quy định tại Lưu ý (i) nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai;

- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

(iii) Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cho thuê lại thì đơn giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

(iv) Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng quyền sở hữu bất động sản;

- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế;

- Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn; đồng thời cá nhân thực hiện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn (trong trường hợp rút vốn, giải thể doanh nghiệp) theo quy định.

+ Thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, rút một phần vốn góp thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho tới khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản này.

+ Trường hợp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay theo quy định tại điểm này đã giải thể, phá sản mà chưa thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì cá nhân có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế theo quy định.

(Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)

2.2. Đối với cá nhân không cư trú

Theo Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Giá chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất 2%

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú (nêu tại Mục 2.1). (Theo Điều 65 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)